Frequently asked questions

Algemeen

Wat is de huurcommissie en hoe verloopt een procedure tegen mijn verhuurder?

De Huurcommissie is een overheidsinstantie die recht spreekt in geschillen tussen huurders en verhuurders. De Huurcommissie is speciaal bevoegd voor huurgeschillen en biedt meer mogelijkheden dan de normale rechter. Zo kan de Huurcommissie als enige een bindende uitspraak doen over de hoogte van een huurprijs. Procedures bij de Huurcommissie worden meestal gestart door middel van inzending van een formulier met standaardvragen. Daarna hebben partijen de mogelijkheid schriftelijk op elkaar te reageren alvorens een zitting wordt ingepland. Ter zitting verdedigen partijen hun standpunt ten overstaan van elkander en het rechtsprekend college van de Huurcommissie. Een procedure bij de Huurcommissie duurt meestal ongeveer 8 maanden. Als de verhuurder niet (volledig) meewerkt aan de uitspraak van de Huurcommissie moet het geschil nog eens worden voorgelegd aan een rechter. Een procedure bij de rechtbank duurt meestal ongeveer 6 maanden.

Kan de verhuurder mij eruit zetten als ik Square Rent inschakel?

De verhuurder kan je er niet uit zetten omdat je jouw huurprijs aanvecht of op een andere manier aanspraak maakt op je rechten. Om een huurder de woning uit te kunnen zetten moet er sprake zijn van ernstige misstanden zoals structurele overlast of een grote huurachterstand. Wel moet je oppassen als je een huurcontract voor bepaalde tijd hebt. In dat geval is het de verhuurder toegestaan om géén nieuw contract aan te bieden zodra je huidige contract afloopt. Square Rent bekijkt daarom altijd eerst jouw huursituatie en bespreekt eventuele risico's voordat we actie nemen.

Wat is sociale huur of de sociale sector?

Elke woning behoort óf tot de sociale sector óf tot de vrije sector. Bepalend is de hoogte van de kale huur volgens het puntensysteem voor die woning. Valt de prijs van de kale huur boven de zogenaamde 'liberalisatiegrens' dan behoort de woning tot de geliberaliseerde ofwel vrije sector. Valt de kale huur onder de liberalisatiegrens dan behoort de woning tot de sociale sector. Die grens ligt voor 2020 op € 737,14. Alleen woningen die in de sociale sector vallen kunnen gebruikmaken van de Huurcommissie.

Wat als mijn huurwoning in de vrije sector valt?

Omdat alleen woningen die vallen in de sociale sector gebruik kunnen maken van de Huurcommissie is het belangrijk om te weten of jouw woning tot de sociale of vrije sector behoort. In de eerste zes maanden van het huurcontract en zes maanden na het omzetten van een contract voor bepaalde tijd naar onbepaalde tijd kan de Huurcommissie de huurprijs toetsen. Als de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs onder de liberalisatiegrens valt, dan valt de woning in de sociale sector. De prijs die is afgesproken in het huurcontract komt dan te vervallen. Huurwoningen die in de vrije sector vallen zijn niet gebonden aan het puntensysteem, wat betekent dat daarvoor geen maximumprijs geldt (althans die niet kan worden afgedwongen bij de Huurcommissie).

Heb ik een contract voor onbepaalde tijd?

In zeldzame gevallen wordt een huurcontract direct al aangegaan voor onbepaalde tijd. Maar in veruit de meeste gevallen wordt een huurcontract afgesloten voor een vaste periode, bijvoorbeeld van één of twee jaar. Na die periode is het aan de verhuurder om het contract te verlengen of te laten eindigen. Een verlenging mag niet opnieuw voor een vaste periode zijn, maar is volgens de wet automatisch voor onbepaalde tijd. Als jij dus de termijn van je initiële huurcontract hebt 'uitgezeten' en daarna nog steeds huurt, dan heb je nu een contract voor onbepaalde tijd.

De verhuurder wil de overeenkomst beëindigen, kan dit?

In het geval dat je een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebt kan de verhuurder deze niet tussentijds beëindigen. Als de verhuurde de huur met jou wil laten aflopen na verloop van de  afgesproken termijn, dan moet de verhuurder jou daarover informeren. Dit informeren hierover moet de verhuurder schriftelijk doen en maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het aflopen van de termijn.

Voor het beëindigen van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft de verhuurder een goede reden nodig. Deze redenen zijn wettelijk vastgesteld. Het betreffen de volgende gevallen; de huurder misdraagt zich of weigert meewerking aan een redelijk voorstel van de verhuurder, de verhuurder wil grootschalig gaan renoveren of een andere bestemming geven aan het pand (horeca bijv.), de verhuurder heeft het pand nodig voor eigen gebruik, er is afgesproken dat de woning enkel wordt verhuurd aan een speciale groep waartoe de huurder inmiddels niet meer behoort (studenten bijv.).

Kan ik de huur opzeggen tijdens de looptijd van mijn contract voor bepaalde tijd?

De meeste huurcontracten worden afgesloten met een looptijd van een half jaar, één jaar of twee jaar. Voor al deze kortlopende contracten kan je als huurder voortijdig je huur opzeggen. Alleen bij bijzonder langlopende huurcontracten voor bepaalde tijd is dit anders, afhankelijk van het type woning dat wordt gehuurd. Bij zelfstandige woonruimte kan de huurder niet voortijdig opzeggen als de looptijd langer is dan 2 jaar. Voor onzelfstandige woonruimte geldt hetzelfde als de looptijd langer is dan 5 jaar. De huur dient per aangetekende brief opgezegd te worden en minimaal één betaalperiode (meestal een maand) voor de gewenste einddatum.

De verhuurder wil toegang tot mijn woning, moet ik hieraan meewerken?

Er zijn slechts twee gevallen waarin je als huurder verplicht bent aan de verhuurder toegang te verlenen tot je woning. Het eerste geval betreft de situatie waarin de verhuurder de woning na afloop van jouw huurperiode wil verkopen of opnieuw verhuren. Je bent dan verplicht mee te werken aan eventuele bezichtingen van je woning. Uiteraard moeten deze bezichtigingen wel in goed overleg met jou worden ingepland en mag je zelf aanwezig zijn bij de bezichtigingen.  Het tweede geval waarin je jouw woning moet openstellen voor anderen is wanneer de verhuurder onderhoud of herstel wil plegen. Het moet dan gaan om 'dringende werkzaamheden'. Dat zijn werkzaamheden voor herstel of onderhoud die niet langer kunnen wachten, omdat uitstel zou leiden tot (potentiele) schade of hogere kosten voor de verhuurder. De huurder mag een verlaagde huurprijs betalen als compensatie voor het ongemak.

Kale huur

Mag mijn verhuurder de huurprijs verhogen?

Of de verhuurder de huurprijs mag verhogen is afhankelijk van een aantal factoren. Valt jouw huurwoning in de sociale sector dan mag de verhuurder zonder toestemming de huurprijs jaarlijks verhogen met het wettelijk toegestane percentage. De wet maakt dit mogelijk voor woningen in de sociale sector ook zonder dat dit uitdrukkelijk is overeengekomen in het huurcontract. De huurprijs mag niet uitkomen boven de maximumprijs volgens het puntensysteem. Ook moet de verhuurder de verhoging 2 maanden van tevoren schriftelijke aankondigen. Valt jouw huurwoning in de vrije sector dan is dit anders. In dat geval mag de verhuurder de huurprijs in principe niet jaarlijks verhogen als dat niet is overeengekomen.

Gebreken

Welke gebreken geven recht op huurverlaging?

In principe geven alle gebreken die de veiligheid of het huurgenot van de woning (in aanzienlijke mate) schaden recht op huurverlaging. De meeste van zulke mogelijke gebreken staan vermeld in het zogenaamde 'gebrekenboek'. Dit is een door de Huurcommissie opgestelde lijst met gebreken die recht geven op huurverlaging. De gebreken daarin vermeld zien allemaal op het onderhoud van het pand, maar andere omstandigheden die niet zijn gebonden aan het pand kunnen ook een gebrek opleveren. Denk hierbij aan (ernstige) geluids- of stankoverlast van buitenaf.

Er is haast bij verhelping van de gebreken en de verhuurder geeft niet thuis, wat te doen?

Normaal gesproken dien je de verhuurder zes weken de tijd te geven om gebreken te herstellen. Echter, in sommige gevallen kan je als huurder niet zo lang wachten. Bijvoorbeeld in het geval van een ernstige lekkage. In zulke gevallen moet de huurder de verhuurder (zoals altijd) eerst zo snel mogelijk op de hoogte brengen van het gebrek en dringend verzoeken om herstel. Als de verhuurder niet snel genoeg actie neemt mag de huurder het gebrek zelf (laten) verhelpen en de kosten daarvan aftrekken van de huur.

Verstopping van toilet, gootsteen of douche?

Een verstopping van het toilet, de gootsteen of douche komt in principe voor rekening van de huurder(s). Alleen als er een technisch gebrek ten gronslag ligt aan de verstopping is de verhuurder verantwoordelijk. Een technisch gebrek zou bijvoorbeeld een te smalle afvoerpijp kunnen zijn waardoor makkelijk opstoppingen optreden. Natuurlijk moet dit dan wel nog bewezen moeten worden, en dat zal in de meeste gevallen niet makkelijk zijn. Mocht je te maken hebben met regelmatige verstoppingen en vermoed je dat de oorzaak een technisch gebrek is, verzamel dan bewijs. Maak bijvoorbeeld van elke verstopping een filmpje en breng elke keer je verhuurder op de hoogte van het (steeds terugkerende en mogelijk verergerende) probleem.

Servicekosten

Hoe zit het met waterschapsbelasting, rioolbelasting en afvalstoffenbelasting?

Het verschilt per gemeente of deze 'gemeentelijke belastingen' voor rekening komen van de huurder of verhuurder. Bij sommige gemeenten wordt ook onderscheid gemaakt tussen een gebruikersdeel en een eigenaarsdeel. In dat geval komt het gebruikersdeel voor rekening van de feitelijke gebruiker, de huurder dus, en het eigenaarsdeel voor rekening van de eigenaar van het pand; de verhuurder. De afvalstoffenheffing is meestal voor de gebruiker (huurder). Meestal blijkt uit de originele factuur of de heffing voor rekening van de huurder of verhuurder dient te komen. Vraag je verhuurder naar de factuur ter controle, of doe navraag bij de betreffende instantie.

Hoe zit het met een onderhoudscontract voor de CV?

Een onderhoudscontract voor de CV mag bij de huurder in rekening gebracht worden. Let wel op dat de kosten voor het onderhoudscontract gedeeld worden over het aantal huurders dat gebruikt maakt van de CV, zodat iedere huurder een gelijk deel betaalt.

Hoe zit het met VvE-kosten?

VvE-kosten mogen niet één-op-één – dus in zijn totaliteit – aan de huurder worden doorbelast. Sommige specifieke onderdelen van de VvE-bijdrage kunnen onder omstandigheden wél aan de huurder doorberekend worden. Dit betreft kostenposten die normaliter ook door de verhuurder aan de huurder als servicekosten doorberekend zouden mogen worden. Bijvoorbeeld de schoonmaak of verlichting van algemene ruimten. De verhuurder moet wel kunnen aantonen dat deze kostenpost onderdeel is van de (door de verhuurder betaalde) maandelijkse VvE-bijdrage. Dit kan alleen door middel van een specificatie van de maandelijkse VvE-kosten door de Vereniging van Eigenaren.

All-in-prijs

Waarom zou je de all in-prijs willen splitsen?

Als de Huurcommissie de all in-prijs splitst wordt de totale huurprijs (de som van kale huur én servicekosten) altijd met 20% verlaagd. Deze huurprijs is bindend en definitief. De Huurcommissie splitst de huurprijs als de verhuurder hiertoe niet zelf over gaat na daartoe te zijn verzocht door de huurder. En als de verhuurder de huurprijs wel splitst in kale huur en servicekosten kan de huurder kijken of zijn huurprijs te hoog is (volgens het puntensysteem) en daar mogelijk via de Huurcommissie wat aan doen.

Bemiddelingskosten

Ik ben destijds akkoord gegaan met de bemiddelingskosten, wat kan ik doen?

Vaak nemen makelaars de bemiddelingskosten op in de huurovereenkomst of soms stellen ze er een apart contract voor op. Zo laten ze de nieuwe huurder voor akkoord tekenen met de bemiddelingskosten. Dit doet niets af aan de onrechtmatigheid van de bemiddelingskosten. Je kan ze nog steeds (tot vijf jaar later) terugvorderen.

Ik heb wel iets betaald aan de makelaar, maar dat werden geen bemiddelingskosten genoemd

De makelaar die voor de verhuurder werkt mag geen enkele kosten in rekening brengen bij de huurder. De naam van de kosten doet er niet toe. Omdat de term 'bemiddelingskosten' negatieve bekendheid heeft verkregen, gebruiken veel makelaars andere namen voor de kosten die ze in rekening brengen bij nieuwe huurders. Zo wordt er vaak gesproken van sleutelgeld, contractkosten of simpelweg administratiekosten. Maar in bijna alle gevallen is het niet toegestaan om (deze of andere) kosten in rekening te brengen bij de huurder.

Waarborgsom

Mijn verhuurder weigert de borg terug te betalen vanwege schade

Beweert jouw verhuurder dat je schade hebt toegebracht aan de woning, dan wil dat niet automatisch zeggen dat hij de borg niet hoeft terug te betalen. De verhuurder moet namelijk kunnen bewijzen dat de schade is ontstaan tijdens jouw huurperiode. De meest gebruikelijke manier daarvoor is door aan het begin van de huurperiode een omschrijving op te maken van de staat van de woning, een zogenaamde 'opnamestaat'. Door vergelijking van de opnamestaat met de staat van de woning aan het einde van de huurperiode kan men afleiden welke schade nieuw is ontstaan. Ook moet de verhuurder de huurder de kans bieden de schade zelf te herstellen. Ten slotte mag de verhuurder nooit meer geld inhouden dan de hoogte van (herstel van) de schade.

Zakelijk

IBAN: NL19ASNB0267191103
BTW: NL001178810B61
KvK: 71776028

Square Rent 2020|  Privacy policy